Gayrimenkul, uzun vadeli düşünülmesi gereken bir yatırımdır. Doğru seçilmiş bir konut ya da işyeri yıllar boyunca hem kullanım hem de kira geliri sağlayabilir; aceleyle verilen bir karar ise yıllarca sürecek hukuki ya da mali sorunlara yol açabilir. Gayrimenkul markamız Emlaks Shop'un danışmanlık yaklaşımından yola çıkarak, alım öncesi kontrol edilmesi gereken başlıkları sıraladık.
1. Tapu kaydını inceleyin
Tapuda malikin kim olduğunu, hisseli mülkiyet olup olmadığını ve taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, şerh ya da beyan bulunup bulunmadığını kontrol edin. Bu bilgilere tapu müdürlüğü üzerinden ve e-Devlet'teki Tapu ve Kadastro hizmetleri aracılığıyla ulaşılabilir. Satıcının yetkili olduğundan (vekâletle satışlarda vekâletnamenin geçerliliğinden) emin olun.
2. Kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi?
Yeni projelerde sık karşılaşılan bu iki kavram aynı şey değildir. Kat irtifakı, yapının henüz tamamlanmadığı ya da yapı kullanma izninin (iskân) alınmadığı durumu ifade eder. Kat mülkiyetine geçiş, yapının tamamlanıp iskân alınmasıyla mümkün olur. İskânsız yapılarda abonelik, kredi ve satış süreçlerinde güçlükler yaşanabilir.
3. İmar durumu ve ruhsat
Belediyeden imar durumunu ve yapının ruhsatına uygun inşa edilip edilmediğini öğrenin. Projede olmayan ilave kat, kapatılmış balkon ya da ortak alana yapılmış eklentiler ileride sorun yaratabilir. Arsa yatırımlarında imar planı değişiklikleri ve yol, yeşil alan gibi kamu terkleri ayrıca önemlidir.
4. Yapının güvenliği
Özellikle eski yapılarda binanın yapım yılı, hangi deprem yönetmeliğine göre projelendirildiği ve zemin durumu sorgulanmalıdır. Gerekirse bağımsız bir mühendislik incelemesi yaptırmak, ileride doğabilecek büyük maliyetlerin önüne geçebilir. Riskli yapı tespiti yapılmış binalarda durum tapuda belirtilir.
5. Aidat, ortak giderler ve site yönetimi
Aylık aidat tutarı, yönetimin işleyişi, birikmiş borç olup olmadığı ve planlanan büyük harcamalar (çatı, cephe, asansör yenilemesi gibi) yatırımın gerçek maliyetini etkiler. Yönetim planını ve son dönem karar defterini görmek faydalıdır.
6. Konum ve gelecek
Ulaşım bağlantıları, okul, hastane ve ticaret alanlarına yakınlık; bölgede planlanan altyapı projeleri ve çevredeki dönüşüm potansiyeli değer artışında belirleyicidir. Aynı bölgede benzer taşınmazların satış ve kira ilanlarını karşılaştırmak, fiyatın makul olup olmadığına dair fikir verir.
7. Getiriyi doğru hesaplayın
Kira getirisi değerlendirilirken yalnızca "kaç yılda kendini öder" sorusu yeterli değildir. Boş kalma süreleri, bakım-onarım giderleri, vergiler ve aidat gibi kalemler düşüldükten sonra kalan net getiri esas alınmalıdır. Konutta kiracı profili, işyerinde ise ticari hareketlilik ve cephe özellikleri getiriyi doğrudan etkiler.
8. Masraflar ve resmî süreç
Alım-satımda tapu harcı, döner sermaye ücreti ve varsa danışmanlık hizmet bedeli gibi masraflar oluşur. Tapu harcı, beyan edilen değer üzerinden hesaplanır ve gerçek satış bedelinin beyan edilmesi hem yasal bir zorunluluk hem de ileride yaşanabilecek sorunlara karşı bir güvencedir. Güncel oranları tapu müdürlüğünden teyit edin. Ödemeyi mümkünse tapu devriyle eş zamanlı ve kayıtlı yöntemlerle yapın.
İyi bir gayrimenkul yatırımı, belgeleri eksiksiz bir taşınmazla başlar; fiyat pazarlığı ancak bundan sonra anlam kazanır.
Kısa kontrol listesi
- Tapu kaydı temiz mi, satıcı yetkili mi?
- İskân var mı, yapı ruhsatına uygun mu?
- Bina güvenliği hakkında bilgi alındı mı?
- Aidat ve birikmiş borç kontrol edildi mi?
- Bölgedeki emsal fiyatlar karşılaştırıldı mı?
- Net kira getirisi giderler düşülerek hesaplandı mı?
Satılık ve kiralık konut, dükkân ve ofis seçenekleri ile yatırım danışmanlığı için gayrimenkul sitemizi ziyaret edebilirsiniz.